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智能化 小区及物业管理系统工程

在社会 信息化进程日益发展的今天,人们对 自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面,而是把 更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是适 应这种社会需求,智能小区应运而生。

本文通 过对小区物业自动化管理系统的方案介绍,探讨一 下目前国内智能小区一种可实现方案。


一、物业管理计算机化

随着房 产体制改革的不断深化,有关物 业的数据越来越庞杂,人们对 物业信息的处理要求日益提高,因此采 用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然,发展电 子计算机在此领域的应用,这是物 业管理手段现代化的发展方向。

只有利 用计算机进行物业管理,特别是进行联网管理,才可能 实现物业信息的标准化和规范化,为物业 管理工作提供准确及时的信息,有助于 物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也 使物业管理公司及时准确地了解运营状况,做出经营决策,这样才 能使物业管理走向现代化。结合小 区介绍物业管理计算机化的主要功能。

1. 1房产管理子系统

1.1.1房产档 案主要功能是储存、输出所 有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。

1.1.2业主档 案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息,进行住 户的入住和迁出操作,户主的照片。

3产权档 案主要功能是储存、输出每 套公寓的产权信息,进行产权分配的操作。

1.2财务管理子系统

实现小 区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业 主费用的直接划转。

收费管理子系统(物业管理/租金/服务等收费)

物业管 理的很大一部分是物业收费。在物业 管理计算机化的基础上,应该是 物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等,此外还 包括日常各种服务收费,如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。

1.3.1收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功 能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。

1.3.2收费计 算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目,为费用收取做准备。

3费用结 算主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每 一套户的各类费用收欠情况。

1.4图形图像管理子系统

主要功 能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图,套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。

1.5办公自动化子系统

在小区 网络的基础上提供一个足够开放的平台,实现充分的数据共享,内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。

1.5.1文档管 理将物业公司发布的文件分类整理,以电子 文档形式保存以方便公司人员检索、查询。

2收文管理文件的收发、登记、管理。

3报表管 理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。

l.5.4接待管 理对公司的来宾来客进行登记,为编写 公司大事记提供资料。记录各 类投诉等转给事务处理过程。

1.5.5事务处 理对公司内部事务、各类投诉、报修等 事务的处理进行监控登记,为管理 者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。

1.6查询子系统

查询系 统采用分级密码查询的方式,不同的 密码可以查询的范围不同,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。

为领导 了解小区管理状况和决策提供依据。

为一般 工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。

为业主 和宾客提供小区综合服务信息查询。

1.7 Internet和 Internet服务子系统

小区租用专线,自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息,提供电子信箱服务:对内形成Intran剖,实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布,网上购物等。

1. 8维修养护管理子系统

1.8.1房产维 修主要功能是储存、输出物 业维修养护的详细情况。

1.8.2设施设 备维修主要功能是储存、输出对 物业中的各种公共设施、各种楼 宇设备进行维修养护的详细情况。

1.8.3统计及 帐务主要功能是储存、输出所 有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。

1.9公用模块及系统维护

在以上子系统中,都包括 有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公 用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。

1.10 IC卡管理子

IC卡作为 一种信息的存储和传递媒体,在现代 社会中得到越来越广泛的应用。小区卡 系统的最终目的是实现真正的小区一卡通,用IC卡取代 小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区 信息化标志之一,能够提 高业主的生活水平,也使物 业管理自动化更加成熟。

IC卡一卡通有以下特点:

在小区范围内用IC卡取代了现金交易,方便了业主。业主通 过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。

物业管理以IC卡为媒介,杜绝了现金流通,财务管 理可以自动建立各种帐目,自动生 成统计用的各种报表,自动建立卡片库,具有多 种灵活方便的查询检索功能。提高了 财务处理的效率,堵塞了 财务管理的漏洞。

卡片管 理中心可以对所有的卡片独立控制,使其在 安防系统中有效或无效,有利于安全防范。管理中 心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设 置不同类型的卡片(如工作 人员卡和业主卡)能够区 别对待小区用户和服务人员。

IC卡固有 的安全性和先进性保证了网上交易、网上支 付的可行性和安全性,IC卡的不 可伪造性也保证了安防系统的可靠性。

IC卡系统 功能可分为两部分:金融应 用和非金融应用。金融应用中,IC卡作为 存折或钱包使用,可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能,包括:

迸出楼门,IC卡可以作为钥匙,这种钥匙不会被伪造。

迸出停车,场,作为合法身份的凭证。

迸出小区大门,作为一种身份证明。

作为娱 乐场所的会员卡等。

以上主 要是针对业主持卡人的分析。物业管 理中心作为管理单位,其工作 人员也可以是持卡人,其卡片 功能包括了金融应用中的支付功能,还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区 一卡通应用系统中,所有在 小区之内活动的人员都可以是持卡人,卡片包括业主卡、工作人 员卡和各种管理卡:此外还 可以设置临时卡,作为流 动人员的临时身份证,设置会客卡,作为来 宾或来访客人的临时身份证等。

小区卡 片管理中心负责卡片的发行、挂失和 注销等卡片的管理工作,IC卡系统的财务管理,与各消 费场所进行金融结算。

考虑到 小区的多种应用,包含了电子支付、身份认证等各项功能,小区拟 采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用户使用。


二、公用设备管理

现代化 物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包 括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电 系统等进行信号采集和控制,实现设 备管理系统自动化,起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

根据上 述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管 理内容主要包括:

2.1电源开 关状态及故障报警

高、低压配 电柜之状态监测及开/关控制。

高压配电之电流、电压及有功功率监测。

变压器出线电流、电压、功率因 数及有功功率监测。

各种负载的电流监测。

自动开关、母联开 关的投切与故障报警。

多台开关的逻辑控制。

各层配 电的状态与故障监测。

2.2给排水 系统智能化管理

给水、排水系 统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系 统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏 幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调 出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。

给排水 系统的智能管理有以下功能可供选择:

各水箱、水池、低位预警。

各水泵 之运行状态与故障集中监控。

生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。

废水池 水位控制水位最高限(HH)报警及 夜间抽废水控制。

各水泵 定期自动开列保养工作单。

各泵轮流交互使用。

设备管 理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状,自动调 出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。

2.3温度、压力、流量检测:

检测供回水温度、压力、流量。

自动检测总管压力。

自动检 测补水泵运行状态。

根据协 调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。

开关机过程控制,自动控 制相关泵的启停:根据用户侧供水温度,自动控 制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力,确定补水泵的启停。

热水循 环泵的启停控制。

供热温度的自动调节。

显示各测量参数,修改各设定值。

2.4风机的启停状态

送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调 整风机启停及节电周期运转。送排风 系统的智能化运转以下功能可供选择:

按不同 时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。

送排风机状态监控、故障报警。

火警发 生时自动开闭送排风机、正压送风机。

正压送风机状态监控,故障报警。

2. 5照明智化

3. 电梯口 夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。

4. 庭院照明。

5. 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障 碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯 及路灯时序控制。

2.6电梯运 行状态及故障报警

电梯故 障及具体故障类型。

各部电梯运动方向。

各部电 梯供电电源状态

2.7小区安防系统

2.7.1闭路电视监控系统

闭路电 视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各 监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地,对小区 的人流进行动态控制。

各监控点的图像信号,可通过 外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。

2.7.2门禁系统

门禁系 统与小区物业管理中的一卡通相结合,主要用 于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。

2.7.3巡更系统

巡更系 统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视,同时保 护巡更人员的安全。

保安值 班人员开始巡更时,必须确 认好设定的巡视路线,在规定 时间区段内顺序达到每一巡更点,以巡更 钥匙去触碰巡更点。如果途 中发生意外情况时,及时与 保安中控值班室联系。中控室 的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来,详细列 出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料,以便核 对保安值班人员是否按照规定,对每一 个要求的巡更点进行巡视,以确保 小区和业主的安全。

巡更资 料可贮存在电脑内,供随时查询,并作考勤记录。


三、家庭智能管理

家庭智 能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范,对外通 讯等进行集中的智能化操控,使整个 住宅运作在最佳状态。它是小 区物业管理不可缺少的部分,也是未 来住宅智能化的发展趋势。

我们采用在每户设置“集中控制盒"的方式,来实现 业主家庭的智能化管理。

3.1信息采集

收集业 主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。这些数 据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以 上传至物业管理中心进行统计和计费。

2. 2可视对讲

自带可视对讲功能,业主可 通过它与访客对讲,观察访客,开启单元门。

可视对 讲的门口机配备IC卡接口,本楼住 户进入时使用小区发放的IC卡。

3. 3家用电器的启停管理

对业主 家中的空调等主要电器设备进行控制。

家用电 器的控制方式如下:业主在 外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码,若家中无人应答时,集中控 制机自动接听电话,并给业 主提供语音信息,业主在 语音提示下进行相应的操作,遥控启 动家中空调等电器,使其在 业主到家之前提前开始工作,以提供一舒适的环境。

4. 4信息服务

业主通 过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数,如房间温、湿度,三表读数,被控家电状态等,同时可 通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通 过集中控制盒上自带的lC卡接口 进行费用的结算。

物业管 理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。

3.5申请社区服务

业主需要维修、搬运、送贪等社区服务时,通过集 中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是,业主只 要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键,业主就 与社区服务人员建立了直接的语音联系,业主说出自己的要求。而社区 服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。

3.6防入侵报警

连接门磁开关、双鉴探 头等防入侵探测器,当有入 侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。

集中控 制盒具有紧急呼救功能,有紧急情况发生时,业主按 动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。

3.7友好的人机界面

集中控 制盒的可视对讲显示屏除显示访可图像外还可用子交字显示,以汉字 方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。

3.8分级密码操作

集中控 制盒的操作分三级密码进行控制,不同级 别的操作权限各不相同。

3.9集中控制盒的通讯

集中控 制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的TCPllP协议,这种方 式保证了集中控制盒通讯的开放,高速和信息量,也保证 了集中控制盒的功能实现。


四、信息网络系统

小区信 息网络系统工程的建设总目标和规划如下:

建成小区网络系统,为小区 提供公用设备管理、物业管理、房屋智 能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。

在物业 管理处建成网络中心,实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。

建立社区运行中心、物业管理系统,实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。

建立以信息交换、信息发 布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境,为满足 住户间信息交流、物业公 司的管理等提供先进的支持手段。

通过网络中心连接lnternet网,满足小 区住户获取丰富信息的追求。

提供PPP接入服务,为远在 异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。

网络主 干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术,满足目前/未来应用对带宽的求。4.提供到住户的10/100M独享带宽。

小区社 区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分:

4.1主干网

社区网 络系统工程主干网是数据信息流动的动脉,同时担 负着信息流动的总调度任务。主干网 从功能上来看包括四个方面:

为子网 间互联提供高速路由,实现核 心高速路由交换。

连接全 网共享的高性能服务器,如VOD、lntranet服务器。

实现全 网的系统管理和安全管理。

实现国 际互联网络的连接,拨号接入。

4.2远程访问

远程访 问提供电话拨号访问功能,使得异 地住户也可以访问社区网络系统。远程工 作站通过拨号接入,采用点对点的协议。

4.3INTERNET接入

社区网 络实现与其它网络的互联,使信息 交换的范围扩展到整个internet上。

4.4子网

小区的 网络不仅为用户提供服务,同时还 连接着公用设备管理、房屋智 能管理和安防系统,所以从 逻辑上即可划分为这四个子网。

4.5工作组

在各子 网下连接的个体或个体群组成了工作组。